Acheter une maison ancienne dans le Gers : combien coûtent vraiment les menuiseries à refaire ?

 

Une pierre apparente, un parquet qui grince juste ce qu’il faut, une cour intérieure plantée d’un tilleul centenaire : dans le Gers, on ne tombe pas amoureux d’une maison ancienne par hasard.

On l’achète pour tout ce qui ne se refait pas. Le problème arrive une fois le compromis signé, quand on pousse la première fenêtre à simple vitrage et qu’elle résiste, ou pire, qu’elle ne ferme plus tout à fait.

Combien va coûter le remplacement des menuiseries d’une maison de bourg à Fleurance, d’une bastide à Lectoure ou d’une fermette près de Vic-Fezensac ? La question mérite une réponse chiffrée, pas une estimation à la louche, parce qu’elle peut faire basculer un budget d’acquisition de plusieurs milliers d’euros.

 

Le marché de l’ancien dans le Gers en 2026 : des prix encore accessibles, à condition de bien lire le bâti

Le Gers reste l’un des départements les plus abordables d’Occitanie. Selon les données DVF (fichier des demandes de valeurs foncières, DGFIP), le prix médian d’une maison ancienne s’établit autour de 1 250 €/m², contre une moyenne de 1 720 €/m² tous secteurs confondus d’après l’observatoire Indik.immo.

Sur les douze derniers mois, le marché gersois a même connu un repli net de l’ordre de 10 % sur les maisons, un mouvement qui redonne du pouvoir de négociation aux acheteurs, notamment sur les biens qui affichent des menuiseries d’origine.

Ce niveau de prix a un revers : il s’explique en grande partie par l’âge du parc immobilier. Une part importante des maisons mises en vente à Auch, Condom, Mirande ou Nogaro date d’avant 1948, avec des fenêtres bois simple vitrage d’origine, parfois repeintes dix fois mais jamais remplacées. Les frais de notaire, eux, suivent la logique classique de l’ancien : comptez environ 7,3 % du prix de vente dans le Gers, soit près de 14 700 € sur un bien à 200 000 €, contre 2 % seulement dans le neuf.

Ce différentiel devrait, en théorie, inciter les acheteurs à provisionner tout de suite le poste travaux plutôt que de le découvrir après signature.

 

Pourquoi les menuiseries sont le poste de travaux le plus sous-estimé du Gers ?

Les acheteurs budgètent presque toujours la toiture, l’électricité ou le chauffage. Les menuiseries arrivent souvent en dernier, parce qu’elles paraissent esthétiques plutôt que structurelles. C’est une erreur d’appréciation classique dans le bâti gersois, pour trois raisons concrètes.

• Le nombre d’ouvertures. Une maison de maître ou une bastide compte fréquemment 12 à 20 ouvertures (fenêtres, portes-fenêtres, volets), contre 8 à 10 dans un pavillon récent.
• Les dimensions hors standard. Les encadrements en pierre de taille ou en brique foraine ne suivent aucune cote industrielle. Chaque menuiserie se fabrique sur mesure, ce qui écarte d’emblée les tarifs d’entrée de gamme.
• Les contraintes patrimoniales. Dans le centre ancien d’Auch, de Lectoure, de Fleurance ou de La Romieu, une visibilité depuis la voie publique ou la proximité d’un monument historique peut déclencher un avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, avec des exigences de matériaux ou de teintes qui renchérissent le devis.

 

Combien coûte le remplacement d’une fenêtre dans une maison ancienne du Gers ?

Les fourchettes nationales évoquent généralement 500 à 1 500 € par fenêtre posée. Dans le bâti ancien gersois, cette fourchette se décale vers le haut dès qu’on sort du standard, en raison du sur-mesure et de la dépose de menuiseries souvent scellées à la chaux. Voici les ordres de grandeur que nous constatons sur le terrain, pose comprise.

Type de menuiserie	Fourchette posée (par ouverture)	Remarque
PVC standard	400 à 700 €	Rarement autorisé en secteur ABF
Aluminium	700 à 1 300 €	Bon compromis isolation / finesse des profils
Bois (chêne ou résineux)	900 à 1 800 €	Souvent exigé en façade visible depuis la rue
Mixte bois-aluminium	1 100 à 2 000 €	Confort thermique et entretien réduit
Fenêtre cintrée ou sur-mesure	1 500 à 2 800 €	Maisons de maître, ouvertures d’origine
Porte-fenêtre / porte d’entrée ancienne	1 200 à 2 500 €	Selon largeur et ferronnerie à conserver
Volet bois sur mesure (le vantail)	300 à 900 €	Isolation thermique et phonique associée

 

Pour une maison gersoise type comptant dix à douze ouvertures, l’enveloppe globale se situe généralement entre 12 000 et 25 000 € tout compris, hors aides. C’est ce chiffre, et non le prix affiché à la vente, qui devrait guider une offre d’achat sur un bien annoncé « à rafraîchir ».

 

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Cas particulier des bastides et maisons de maître gersoises

Les centres-bourgs classés du Gers, en particulier les bastides médiévales comme Fleurance, Cologne ou Mirande, imposent souvent le maintien d’un aspect bois peint ou d’une teinte réglementaire. Quand le simple vitrage doit être préservé pour des raisons patrimoniales, une solution existe : le survitrage (une seconde vitre posée côté intérieur), qui améliore l’isolation sans modifier l’aspect extérieur. Cette option coûte en général moins cher qu’un remplacement complet, mais elle ne dispense pas de reprendre l’étanchéité des dormants si le bois est fatigué.

Notre conseil, avant toute offre d’achat sur ce type de bien : demander un devis chiffré en amont plutôt qu’une simple estimation verbale. Une visite technique permet de distinguer une menuiserie qui a seulement besoin d’un entretien (rejointoiement, remplacement des joints, ponçage) de celle qui doit être intégralement reprise.

 

DPE et menuiseries : ce qu’il faut vérifier avant de signer le compromis

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a changé : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait sortir environ 700 000 logements chauffés à l’électricité du statut de passoire thermique au niveau national, sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Un bien reclassé de F à D sur le papier peut donc rester tout aussi inconfortable en hiver : la réforme change une étiquette, pas la réalité physique des menuiseries.

L’Occitanie affiche par ailleurs un taux de passoires thermiques plus favorable que la moyenne nationale : 6,8 % des résidences principales contre 12,7 % en France métropolitaine, selon les chiffres 2025 publiés par la DREAL Occitanie. Le climat régional y contribue, mais ce chiffre régional masque une réalité plus rude dans les départements ruraux au bâti ancien comme le Gers, où la part de logements construits avant 1970 reste nettement supérieure à la moyenne régionale. Un DPE favorable ne dispense donc jamais d’une inspection physique des menuiseries avant achat.

 

Les aides disponibles en 2026 pour financer le remplacement de vos menuiseries

Le remplacement de fenêtres reste éligible à MaPrimeRénov’ en 2026, dans le cadre du parcours par geste, à condition de remplacer un simple vitrage par un double ou triple vitrage performant et de faire appel à un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). L’aide est forfaitaire, calculée selon les revenus du foyer, plafonnée à 1 000 € TTC de dépense éligible par équipement. À titre d’exemple, un ménage aux revenus modestes qui fait remplacer huit fenêtres peut percevoir environ 640 € (soit 80 € par fenêtre), cumulables avec les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro et la TVA à 5,5 % sur les travaux. En combinant l’ensemble de ces dispositifs, le reste à charge peut descendre sous 30 % du montant total des travaux pour les foyers les plus modestes.

Un point de calendrier mérite l’attention des acheteurs d’un bien classé F ou G dans le Gers : à partir du 1er janvier 2027, les maisons individuelles étiquetées F ou G ne pourront plus mobiliser le parcours par geste et devront basculer sur le Parcours Accompagné, plus lourd, avec obligation de recourir à un Accompagnateur Rénov’. Engager un projet de remplacement de menuiseries dès 2026 permet donc de sécuriser la voie la plus simple et la plus rapide pour obtenir l’aide.

 

Comment budgétiser le poste menuiseries avant de signer une offre d’achat ?

• Compter précisément les ouvertures (fenêtres, portes-fenêtres, volets, porte d’entrée) lors de la visite, pas seulement « à l’œil ».
• Demander un devis chiffré à un professionnel avant l’offre d’achat, plutôt qu’après la signature du compromis.
• Vérifier si le bien est situé en secteur protégé ou aux abords d’un monument historique, ce qui conditionne les matériaux autorisés.
• Intégrer le montant des travaux dans la négociation du prix de vente, en s’appuyant sur le devis obtenu.
• Vérifier l’éligibilité aux aides 2026 avant de choisir l’artisan : seul un professionnel certifié RGE permet de percevoir MaPrimeRénov’ et les CEE.
• Envisager un phasage des travaux (façade sur rue en priorité, puis façade sur cour) si le budget global ne permet pas tout de refaire en une fois.

 

Pourquoi passer par Cunha & Castéra pour vos menuiseries dans le Gers ?

Depuis plus de 25 ans, nous intervenons sur les maisons anciennes du bassin gersois, d’Auch à Condom, de Fleurance à Lectoure, de Vic-Fezensac à L’Isle-Jourdain.

En tant que partenaire Technal, nous concevons des menuiseries aluminium et mixtes adaptées aux contraintes des bâtis anciens, y compris en secteur soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Nous établissons un devis détaillé avant travaux, ouverture par ouverture, pour que vous puissiez chiffrer ce poste avant même de signer votre offre d’achat. Nous accompagnons également nos clients dans le montage des dossiers MaPrimeRénov’ et CEE, avec la certification RGE requise pour percevoir les aides.

 

FAQ : Ceux que quelques clients nous posent comme questions lors des rendez-vous ou sur les chantiers ?

Combien coûte en moyenne le remplacement de toutes les menuiseries d’une maison ancienne dans le Gers ?

Pour une maison de dix à douze ouvertures, comptez généralement entre 12 000 et 25 000 € tout compris, hors aides, selon le matériau choisi et la présence ou non de contraintes patrimoniales. Une bastide en secteur protégé se situe plutôt dans la partie haute de cette fourchette.

Faut-il refaire les menuiseries avant ou après l’achat ?

Le devis doit être obtenu avant l’offre d’achat, mais les travaux eux-mêmes se réalisent après la signature de l’acte définitif, une fois le bien acquis. L’objectif du devis anticipé est de négocier le prix de vente ou de sécuriser votre plan de financement, pas de faire intervenir un artisan chez le vendeur.

Les aides MaPrimeRénov’ sont-elles cumulables avec la TVA à 5,5 % ?

Oui. La TVA réduite à 5,5 % s’applique automatiquement sur les travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de deux ans, dès lors que l’artisan est certifié RGE. Elle se cumule avec MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et, selon les revenus du foyer, l’éco-prêt à taux zéro.

Une maison classée G peut-elle être mise en location après un simple remplacement des menuiseries ?

Pas nécessairement. Le remplacement des menuiseries améliore le classement énergétique mais ne suffit pas toujours à sortir un logement des classes F ou G, notamment si le mode de chauffage ou l’isolation des murs restent défaillants. Un nouveau DPE après travaux est indispensable pour vérifier le classement obtenu.

Le survitrage est-il une alternative viable en secteur protégé ?

C’est une solution reconnue dans les centres anciens du Gers soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, lorsque le remplacement complet des menuiseries d’origine n’est pas autorisé. Le survitrage améliore sensiblement l’isolation thermique et phonique sans modifier l’aspect extérieur, à condition que les dormants d’origine soient en bon état structurel.

Comment obtenir un devis avant même d’avoir signé le compromis de vente ?

Il suffit de prendre rendez-vous avec un professionnel local pour une visite technique du bien, en accord avec le vendeur ou via l’agence immobilière. Nous réalisons ce type de visite chiffrée dans tout le Gers, sans engagement, afin que l’acheteur dispose d’un budget travaux fiable avant de finaliser son offre.