Changer ses fenêtres en copropriété ou en lotissement : ce qui est permis dans le Gers

Vous possédez un appartement à Auch, une maison dans un lotissement près de Fleurance ou un local d’activité en rez-de-chaussée d’une résidence ?

Avant de commander de nouvelles menuiseries, la même question revient toujours : ai-je le droit, et à quelles conditions ?

Dans le Gers, la réponse dépend de trois ensembles de règles qui ne se recoupent pas toujours : le règlement de copropriété ou de lotissement, le plan local d’urbanisme (quand il existe) et la loi. Nous avons rassemblé ce qu’il faut vérifier, dans quel ordre, avec les textes et les aides tels qu’ils sont en octobre 2026.

 

Pourquoi tant de Gersois s’interrogent sur leurs fenêtres en 2026 ?

Le parc de menuiseries vieillit, et il vieillit mal. L’Union des fabricants de menuiseries (UFME) rappelait en juillet 2026 que 30 % des logements français sont encore équipés de simple vitrage, d’après une étude de TBC Innovations pour Velux. Ces fenêtres ont souvent été posées avant les années 2000 et affichent des coefficients Uw compris entre 3 et 4,5, là où une menuiserie performante descend sous 1,3. Toujours selon l’UFME, le remplacement peut réduire la consommation de chauffage jusqu’à 27 %.

Le contexte réglementaire pousse dans le même sens. D’après le service statistique du ministère de la Transition écologique (SDES), 14,4 % des logements français étaient classés F ou G au 1er janvier 2025, soit 5,4 millions de logements. La réforme du coefficient de conversion de l’électricité entrée en vigueur le 1er janvier 2026 devrait faire sortir environ 700 000 résidences principales de cette catégorie, une estimation et non un décompte. Pour un propriétaire bailleur gersois, le diagnostic de performance énergétique n’est plus un simple papier : il conditionne la mise en location.

Dans le Gers, les fenêtres travaillent aussi l’été. Les étés de Gascogne sont chauds, le vent d’autan use les joints et les quincailleries, et un vitrage à faible facteur solaire change réellement la température d’un séjour exposé plein sud. Les propriétaires y viennent donc par le confort autant que par l’étiquette énergie. Reste que l’on ne choisit pas librement sa menuiserie quand le logement est soumis à un règlement collectif.

Sur le plan politique, le secteur s’inquiète. Le 7 juillet 2026, Laurent Demasles, président de l’UFME, jugeait que l’exclusion des fenêtres du dispositif MaPrimeRénov’ par geste « constitue une nouvelle étape dans la disparition progressive du soutien public à la rénovation des logements ». Nous y reviendrons plus bas, car cette évolution change le plan de financement de beaucoup de dossiers.

Changer ses fenêtres en copropriété dans le Gers : ce que dit la loi

Une fenêtre est-elle une partie privative ou une partie commune ?

La réponse juridique tient en deux temps. La fenêtre ferme un lot privatif, mais elle fait partie de l’aspect extérieur de l’immeuble, qui relève de la collectivité des copropriétaires. C’est le règlement de copropriété, complété par l’état descriptif de division, qui tranche. Certains règlements classent les menuiseries extérieures en parties communes. D’autres les laissent privatives tout en imposant un matériau, une teinte ou un modèle identique pour toute la façade.

Première démarche, donc : récupérer le règlement auprès du syndic ou du notaire, et lire les clauses sur les façades, les fenêtres et les « travaux affectant l’aspect extérieur ». Si les fenêtres sont des parties communes, le syndicat décide et finance, la dépense étant répartie selon les tantièmes. Si elles sont privatives, vous payez, mais vous ne décidez pas seul dès que l’apparence change.

Remplacement à l’identique ou changement d’aspect : la frontière qui compte

• Remplacement à l’identique (même matériau, même teinte, même répartition des vitrages, mêmes dimensions) : en règle générale, aucun vote d’assemblée n’est nécessaire, sauf clause contraire du règlement. Informer le syndic reste une bonne pratique.
• Changement de matériau (du bois vers l’aluminium, du PVC vers l’aluminium) ou de couleur: l’aspect extérieur est modifié, l’assemblée générale doit autoriser.
• Changement de type d’ouvrant (battant remplacé par du coulissant), de cloisonnement des vitrages ou de dimensions: même logique, même vote.
• Pose de volets roulants avec coffre visible en façade ou de grilles de ventilation apparentes : à traiter comme une modification d’aspect.

 

Les majorités à connaître avant la convocation

L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux touchant l’aspect extérieur de l’immeuble se vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Un absent non représenté pèse donc comme un vote contre. Pour les travaux d’économies d’énergie réalisés sur des parties privatives mais d’intérêt collectif, l’article 25 f est également invoqué.

Heureusement, la loi prévoit une porte de sortie, l’article 25-1, que les syndics appellent la « passerelle ». Si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote immédiat se fait à la majorité simple des voix exprimées. En dessous du tiers, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de trois mois pour statuer à cette même majorité simple.

Prenons une résidence de 1 000 tantièmes à Auch. Le projet de menuiseries obtient 400 voix pour, 250 contre, et 350 tantièmes sont absents. Il faut 501 voix pour passer au premier vote : c’est raté. Mais 400 dépasse le tiers (334), la passerelle s’ouvre, et le second vote se joue sur 650 voix exprimées : 400 contre 250, le projet est adopté. Voilà pourquoi une bonne préparation du dossier vaut mieux qu’un long débat en séance.

Le dossier qui convainc une assemblée générale

Le copropriétaire demande au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour, par lettre recommandée, avant l’envoi de la convocation. Plus le dossier est précis, moins les voisins ont de raisons de refuser. Voici ce que nous recommandons de joindre :

• un descriptif technique de la menuiserie : matériau, gamme de profilés, teinte (référence RAL), type de vitrage, valeurs Uw et Sw
• un plan ou un photomontage de la façade avant et après les travaux
• un devis détaillé de l’entreprise, avec ses certifications et ses attestations d’assurance
• la mention de la déclaration préalable déposée ou à déposer en mairie
• un engagement sur la remise en état des abords (appuis, enduits, garde-corps) et sur l’entretien
• si plusieurs copropriétaires sont intéressés, la proposition d’un modèle unique pour toute la résidence

 

Contestation et sanctions

Un copropriétaire opposant ou absent dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée devant le tribunal (article 42 de la loi de 1965). À l’inverse, celui qui change ses fenêtres sans autorisation s’expose à une demande de remise en état à ses frais, c’est-à-dire au remplacement des menuiseries non conformes. S’y ajoute, côté mairie, une infraction au Code de l’urbanisme si la déclaration préalable n’a pas été déposée. Un refus d’assemblée jugé abusif peut être attaqué en justice, mais les juges l’admettent rarement.

Quand la copropriété agit collectivement : DPE collectif et aides

Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique collectif concerne l’ensemble des copropriétés : les plus grandes y sont passées en 2024 et 2025, les plus petites ferment la marche cette année. Le document met noir sur blanc ce que coûtent les fenêtres d’origine à l’immeuble. De nombreux conseils syndicaux en profitent pour voter un lot unique de menuiseries, ce qui garantit l’harmonie des façades et un meilleur prix.

Selon Selectra (17 septembre 2026), MaPrimeRénov’ Copropriété finance 30 % des travaux lorsque la consommation baisse d’au moins 35 %, et 45 % lorsqu’elle baisse d’au moins 50 %, dans la limite de 25 000 euros de travaux par logement. Un copropriétaire qui a déjà fait poser des fenêtres équivalentes dans les dix dernières années peut, preuves à l’appui, être dispensé de participer à la dépense. L’équivalence s’apprécie au cas par cas, sur la base des factures et du coefficient Uw.

 

Changer ses fenêtres dans un lotissement gersois : règlement, cahier des charges et PLU

Autour des villes moyennes du département, les lotissements de pavillons des années 1990 à 2010 se comptent par dizaines. Leurs propriétaires pensent souvent être chez eux sans condition. C’est vrai pour la plupart des travaux intérieurs, moins pour les menuiseries visibles de la rue.

Trois niveaux de règles à lire dans l’ordre

• Le règlement du lotissement, approuvé avec l’autorisation de lotir, fixe l’aspect des constructions : teintes de menuiseries, matériaux, clôtures, parfois même le format des ouvertures.
• Le cahier des charges, qui peut exister en plus, est un contrat entre colotis. Il impose souvent l’harmonie des façades et peut être invoqué par un voisin devant un juge.
• Le plan local d’urbanisme (PLU ou PLUi), la carte communale ou, à défaut, le règlement national d’urbanisme, s’appliquent à la commune entière. Sans document local, une construction ne doit pas porter atteinte au caractère des lieux avoisinants.

 

Ces documents figurent normalement dans l’acte de vente. À défaut, le notaire, la mairie (service urbanisme) ou l’association syndicale du lotissement, quand il y en a une, peuvent les fournir.

Le piège de la caducité à dix ans

On entend souvent que « le règlement du lotissement n’est plus valable après dix ans ». La formule est exacte à moitié. L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme rend caduques les règles d’urbanisme du règlement, ainsi que les clauses réglementaires d’un cahier des charges, dix ans après la délivrance de l’autorisation de lotir, mais seulement si la commune est couverte par un PLU ou un document en tenant lieu. Une commune gersoise dotée d’une simple carte communale n’entre pas dans ce cadre. Le règlement continue alors de s’appliquer.

Le piège est ailleurs. Les stipulations du cahier des charges qui ont un caractère contractuel entre colotis ne tombent pas avec la caducité légale. La Cour de cassation l’a rappelé le 15 mars 2018 (3e chambre civile, n° 17-13495) en confirmant la condamnation d’un constructeur à démolir un ouvrage qui ne respectait pas le cahier des charges, alors même qu’un permis de construire avait été délivré : le permis l’est « sous réserve du droit des tiers ». Autrement dit, une autorisation de la mairie ne vous protège pas d’un voisin qui invoque le cahier des charges.

Pour les cahiers des charges non approuvés, les clauses non réglementaires qui limitent le droit de construire ou l’usage des biens ont cessé de produire effet le 26 mars 2019, sauf publication au service de la publicité foncière avant cette date (analyse de la Banque des Territoires, octobre 2018). La publication exigeait un vote de la moitié des propriétaires détenant les deux tiers de la superficie, ou des deux tiers des propriétaires détenant la moitié de la superficie.

Faire évoluer un règlement trop strict

Si le règlement impose par exemple des menuiseries en bois alors que presque toutes les maisons sont passées à l’aluminium, une modification est possible à la majorité qualifiée des colotis, selon la procédure de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, avec l’accord de la commune. La démarche est longue. Elle se justifie quand plusieurs propriétaires portent le même besoin.

Déclaration préalable, ABF, PLU : les autorisations valables partout dans le Gers

Que vous soyez en copropriété, en lotissement ou en maison isolée, tout changement d’aspect extérieur relève de la déclaration préalable de travaux (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). Sont concernés le changement de couleur, de matériau, de type d’ouvrant ou de dimensions. Un remplacement strictement à l’identique peut en être dispensé, mais certaines communes l’exigent quand même : un appel au service urbanisme évite les mauvaises surprises. Le formulaire à utiliser est celui en vigueur sur service-public.fr, à vérifier au moment du dépôt.

Situation	Autorisation à prévoir	Délai habituel
Remplacement à l’identique, hors secteur protégé	Aucune en règle générale ; certaines mairies demandent une déclaration	Selon la commune
Changement de couleur, de matériau, de forme ou de dimension	Déclaration préalable en mairie	1 mois d’instruction
Immeuble situé dans un secteur protégé (abords de monument historique, site patrimonial remarquable)	Déclaration préalable avec avis de l’architecte des Bâtiments de France	2 mois d’instruction
Copropriété avec modification d’aspect	Vote de l’assemblée générale, puis déclaration préalable	Délai de convocation, puis 1 mois
Lotissement dont le règlement est en vigueur	Conformité au règlement et au cahier des charges ; déclaration préalable si l’aspect change	1 mois d’instruction

 

Le Gers compte de nombreuses bastides, des centres anciens et des édifices protégés. Dans leurs abords, l’architecte des Bâtiments de France (ABF) peut imposer une teinte, des petits-bois ou des profilés plus fins, voire refuser une menuiserie jugée trop contemporaine. Comptez alors deux mois d’instruction au lieu d’un. Nous conseillons de prendre rendez-vous avec la mairie avant même de demander un devis.

 

Choisir une menuiserie aluminium qui passe en assemblée comme en mairie

Chez Cunha et Castera, installés à Auch depuis vingt-cinq ans, nous fabriquons, vendons et posons des fenêtres en aluminium, avec les gammes Technal notamment. Ce matériau a un atout très concret dans les situations qui nous occupent : ses profilés sont fins, donc proches des proportions des anciennes menuiseries, et sa teinte se choisit dans le nuancier RAL, ce qui permet de coller à ce que demande un règlement ou un ABF.

Quelques critères pèsent à la fois sur la réglementation et sur la performance :

• Teinte et finition: reprendre la couleur dominante de la résidence ou du lotissement, avec un thermolaquage certifié Qualicoat pour la tenue dans le temps.
• Partage des vitrages: conserver le nombre de carreaux et la position des traverses quand le règlement ou l’ABF le demande.
• Performance: pour les aides, les fenêtres doivent atteindre Uw ≤ 1,3 W/m².K avec Sw ≥ 0,3, ou Uw ≤ 1,7 avec Sw ≥ 0,36. Un Sw élevé laisse entrer le soleil d’hiver, un Sw plus bas protège l’été.
• Labels: NF Fenêtre pour la menuiserie, Cekal pour le vitrage isolant, reconnaissance RGE de l’entreprise qui pose.
• Origine: selon Laurent Demasles (UFME), « 90 % des fenêtres installées sur notre territoire sont produites en France ».

 

La pose compte autant que le produit. L’observatoire 2026 de l’Agence qualité construction, présenté le 18 juin 2026 par Martin Guer, directeur de l’observatoire, place les fenêtres et portes-fenêtres au premier rang des désordres en locaux d’activité (9,6 %), au deuxième en logement collectif neuf (8,5 %) et en logement collectif rénové (7,9 %), et au cinquième en maison individuelle (6,6 %). L’étanchéité à l’eau représente 67 % des manifestations de désordres sur 2023-2025, contre 61 % l’année précédente, et la sinistralité des menuiseries en logement collectif a presque doublé en dix ans. Pour un syndic ou un propriétaire, le message est simple : on fait vérifier le calfeutrement, la jonction avec le gros œuvre et l’étanchéité avant de signer.

Aides 2026 pour changer ses fenêtres : ce qui a changé

C’est le point sur lequel les dossiers ont le plus bougé. Les informations ci-dessous sont à jour d’octobre 2026, mais elles évoluent vite : confirmez-les auprès de France Rénov’ ou de l’Anah avant de signer un devis.

• MaPrimeRénov’ par geste: le remplacement de fenêtres seul n’ouvre plus droit à la prime. Le changement est effectif à compter du 1er septembre 2026. Les fenêtres restent finançables dans une rénovation d’ampleur (parcours accompagné), où l’isolation des parois vitrées peut compter comme l’un des deux gestes exigés.
• Parcours accompagné: les plafonds de dépenses sont de 30 000 euros HT pour un gain de deux classes DPE et de 40 000 euros HT à partir de trois classes. Les dossiers déposés avant le 1er septembre 2026 restent instruits selon les règles en vigueur à leur dépôt.
• MaPrimeRénov’ Copropriété: 30 % ou 45 % des travaux selon le gain énergétique, comme vu plus haut.
• TVA à 5,5 % sur la fourniture et la pose, quand les travaux sont réalisés par un professionnel.
• Éco-prêt à taux zéro: jusqu’à 7 000 euros pour l’isolation des parois vitrées.
• Certificats d’économies d’énergie (CEE): des primes proposées par certains fournisseurs d’énergie, à demander avant la signature du devis.

 

Pour mesurer l’effet de l’ancien dispositif, l’UFME chiffre à environ 17 200 les dossiers validés en 2024 pour des changements de fenêtres, avec une aide moyenne de 474 euros. Le Conseil national de l’habitat a rejeté les textes de réforme le 2 juillet 2026, mais son avis reste consultatif. Le 20 mai 2026, Laurent Demasles avertissait déjà que « l’évolution de MaPrimeRénov’ vers des rénovations d’ampleur risque d’exclure une partie du parc ».

Particuliers et professionnels gersois : deux logiques, les mêmes règles de fond

Pour les particuliers

• Vous êtes propriétaire occupant : commencez par le règlement, puis le devis, puis la demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
• Vous êtes en lotissement : demandez à la mairie les documents d’urbanisme applicables et vérifiez si le cahier des charges est toujours opposable.
• Vous habitez un centre ancien : consultez le service urbanisme avant tout choix de teinte ou de partage des vitrages.
• Vous envisagez une rénovation globale : regroupez les fenêtres avec l’isolation pour retrouver une aide.

 

Pour les professionnels : syndics, bailleurs, commerçants et entreprises

• Les syndics gagnent à proposer un lot unique de menuiseries par bâtiment, avec un descriptif technique annexé à la convocation, pour réduire les contestations.
• Les bailleurs doivent relier le choix des fenêtres au classement DPE du logement et au calendrier de location.
• Les commerçants et entreprises installés en rez-de-chaussée d’une copropriété restent soumis au vote de l’assemblée pour les vitrines et les menuiseries visibles de la rue. Nous réalisons aussi des vitrines commerciales.
• Les gestionnaires de locaux d’activité sont en première ligne sur la qualité de pose : les désordres sur fenêtres y sont les plus fréquents, selon l’AQC.

 

Notre méthode en sept étapes pour changer ses fenêtres sans mauvaise surprise

1. Récupérer les documents: règlement de copropriété, règlement et cahier des charges du lotissement, règles du PLU de la commune.
2. Qualifier le projet: remplacement à l’identique, ou changement de matériau, de teinte, d’ouvrant ou de dimensions.
3. Préparer le dossier technique: devis, descriptif, valeurs Uw et Sw, teinte RAL, plan ou photomontage. Nous établissons le devis gratuitement et sans engagement.
4. Obtenir l’accord: demande d’inscription à l’ordre du jour, vote de l’assemblée, ou accord écrit du syndic dans le cas d’un remplacement à l’identique.
5. Déposer la déclaration préalable en mairie, avec l’avis de l’ABF si le secteur est protégé, et attendre la décision.
6. Planifier la fabrication et la pose une fois les autorisations obtenues, en vérifiant les aides avant de signer.
7. Contrôler la réception: étanchéité, jeux, quincaillerie, finition des appuis. Notre service après-vente reste joignable ensuite.

 

Changer ses fenêtres en copropriété ou en lotissement dans le Gers

Puis-je changer mes fenêtres en copropriété sans autorisation ?

Oui si le remplacement est strictement à l’identique et que le règlement de copropriété ne prévoit rien de contraire. Dès que le matériau, la couleur, le type d’ouvrant ou les dimensions changent, l’aspect extérieur est modifié et l’assemblée générale doit autoriser les travaux. Une déclaration préalable en mairie peut aussi être exigée.

Quelle majorité faut-il en assemblée générale ?

La majorité de l’article 25 de la loi de 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible (article 25-1). En dessous d’un tiers, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois.

Une assemblée peut-elle refuser mes fenêtres parce qu’elles sont en aluminium ?

Elle peut refuser si le changement modifie l’aspect de la façade ou contredit le règlement. Un refus manifestement abusif, par exemple pour une menuiserie de teinte et de dessin identiques, peut être contesté en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Les fenêtres sont-elles à ma charge ou à celle du syndicat ?

Cela dépend du règlement de copropriété. Si les menuiseries extérieures sont des parties communes, la dépense est répartie selon les tantièmes. Si elles sont privatives, vous financez, mais l’assemblée contrôle l’aspect extérieur.

Faut-il une déclaration préalable dans un lotissement ?

Oui dès que l’aspect extérieur change : couleur, matériau, type d’ouvrant ou dimensions. Le remplacement strictement à l’identique peut en être dispensé, mais certaines communes la demandent. En secteur protégé, l’avis de l’ABF est obligatoire et le délai passe à deux mois.

Le règlement de mon lotissement a plus de dix ans : s’applique-t-il encore ?

Cela dépend de la commune. Si elle est couverte par un PLU, les règles d’urbanisme du règlement sont caduques après dix ans. Avec une carte communale, elles continuent de s’appliquer. Le cahier des charges, lui, reste opposable entre colotis dans ses stipulations contractuelles.

Quelles aides pour remplacer une seule fenêtre en 2026 ?

MaPrimeRénov’ par geste ne finance plus le remplacement de fenêtres seul depuis le 1er septembre 2026. Restent la TVA à 5,5 %, l’éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 7 000 euros) et les certificats d’économies d’énergie. Pour une aide plus importante, il faut passer par une rénovation d’ampleur.

Un commerçant ou une entreprise suit-il les mêmes règles ?

Oui. Un local d’activité en copropriété est soumis au règlement, au vote de l’assemblée pour les modifications visibles, et à la déclaration préalable. Les enseignes et vitrines font l’objet de règles locales supplémentaires, à vérifier auprès de la mairie.